В этой статье я расскажу о типах моргиджа.

К сожалению, многие получатели моргиджа, особенно те, кто получают его впервые, не всегда знают о разновидностях моргиджа и ориентируются только на процентную ставку. Такое незнание может очень дорого стоить.

Начну я с двух основных для моргиджа терминов: срок амортизации и срок моргиджа. Очень важно их различать.

Срок амортизации (amortization period) – это срок, за который при определенной процентной ставке будет полностью выплачен весь моргидж и проценты по нему. На сегодняшний день максимальный официальный срок амортизации при первоначальном взносе менее 20% – 30 лет. Самый распространенный – 25 лет. Есть кредиторы, которые по своему усмотрению готовы давать кредит и на 35, и на 40 лет (если первый взнос более 20%).

Срок моргиджа (mortgage term) – это срок, на который выдается конкретный кредит с четко обозначенными условиями (процентная ставка, тип моргиджа, размер месячного платежа, периодичность платежей, условия предоплаты, штрафные санкции т.д.).

Наиболее распространенные сроки моргиджа:
6 месяцев, 1 год , 2 года, 3 года, 4 года, 5 лет, 6 лет, 7 лет, 10 лет

Самый популярный срок моргиджа – 5 лет. Как правило, ставки на такой срок одни из наиболее привлекательных (по сравнению с более долгими сроками) и при фиксированной ставке это дает гарантию одинаковых платежей на достаточно продолжительный период времени. Не удивительно, что большинство кредиторов рекламируют именно этот срок.

Стоит заметить, что срок 5 лет несмотря на всю его популярность не для всех.

К примеру, если есть такая вероятность, что вы будете продавать дом через год после заключения очередного моргиджа, то лучше взять моргидж на год, таким образом вы избежите штрафных санкций за расторжение кредитного договора. Иногда вы можете перенести ваш теперешний моргидж на новое жилье. Эта привилегия называется portability.

После того, как вы определились со сроком, на который хотите взять моргидж, вы должны выбрать тип моргиджа, а именно:
1) с фиксированной процентной ставкой
2) с плавающей процентной ставкой
3) комбинированный (часть моргиджа с фиксированной, а другая часть с плавающей процентной ставкой)

В случае с фиксированной процентной ставкой, ваши выплаты будут одинаковыми на протяжении всего срока моргиджа (не путать с амортизацией).

Плавающая процентная ставка может колебаться в зависимости от ставки Центрального банка (Bank of Canada). Это ставка, по которой финансовые учреждения отдолжают друг другу средства на один день (overnight rate). На сегодняшний день она составляет 1%. На основании этой ставки формируется Prime rate (сегодня она 3%) и все плавающие процентные ставки выражаются как отношение к Prime rate. Они могут быть как равны Prime, так и выше или ниже Prime.
Еще не так давно можно было встретить плавающие процентные ставки с большим дискаунтом (например Prime – 0.90, что в теперешних условиях составляет 2.1% годовых). К сожалению, такая выгодная ставка ушла в небытие и сегодня большинство кредиторов предлагают моргиджи с плавающей процентной ставкой равной Prime rate или с небольшим дискаунтом (в пределах 0.1-0.2).
Почему так? Потому что плавающая процентная ставка сильно зависит от ожиданий на рынке. Prime – 0.90 появилась тогда, когда на рынке царили практически единогласные ожидания, что ставка Центрального банка пойдет вверх (соответственно и все плавающие процентные ставки пошли бы вверх). Поэтому, несмотря на всю ее привлекательность, немногие решались взять моргидж с плавающей процентной ставкой. Те же, кто отважились, не проиграли, так как ожидания на рынке резко изменились в противоположную сторону и теперь экономисты в один голос говорят, что ставки расти не будут как минимум еще в течение года, а то и больше.

Естественно, кто был прав, можно будет сказать только по истечении срока моргиджа. Но есть и другие немаловажные нюансы выбора между фиксированной и плавающей процентной ставкой.
Одним из них являются штрафные санкции, вменяемые банком в случае расторжения договора закрытого моргиджа до истечения его срока.
Так, при плавающей процентной ставке, это будет выплата суммы, эквивалентной 3 месяцам процентов по моргиджу.
В случае с фиксированной ставкой расчет сложнее. Это либо те же 3 месяца процентов, либо так называемая разница в процентной ставке (Interest Rate Differential), в зависимости от того, что больше.
Так вот если с 3 месяцами процентов все более-менее понятно, то посчитать разницу в процентной ставке весьма непростое занятие, так как каждое кредитное учреждение использует свои формулы и исходные данные.
Я не буду сейчас вдаваться в детали, так как этой теме будет посвящена отдельная статья. Скажу только, что суммы таких штрафов бывают весьма и весьма внушительными (иногда десятки тысяч долларов).

Говоря о комбинированной ставке, стоит заметить, что это наименее распространенный вариант и придумали его для тех, кто ищет что-то среднее между плавающей и фиксированной процентной ставкой. Как результат, вы вряд ли будете в выигрыше (как в случае, когда у вас моргидж с плавающей процентной ставкой и она не растет), но зато и большого проигрыша тоже не будет (если, к примеру, плавающая ставка начала сильно расти и выросли ваши платежи или большая часть платежа стало уходить на погашение процентов, а не основного долга). Две составляющие процентной ставки друг друга нейтрализуют по сути. Там где выигрывает одна, проигрывает другая и наоборот.

Так какую же процентную ставку выбрать?

Однозначного ответа на данный вопрос нет, так как очень многое зависит от контекста каждой конкретной сделки. Одно можно сказать вполне достоверно, что с плавающей ставкой всегда есть риск, что она начнет сильно расти и соответственно вырастут ваши платежи (или проценты будут съедать бόльшую часть ваших платежей, чем раньше), и если вы не готовы к такому риску, то вам лучше выбрать фиксированную ставку.
Кроме этого, иногда фиксированная ставка позволяет получить большую сумму моргиджа, так как при расчетах используется реально существующая на рынке процентная ставка, в то время как при расчете максимальной суммы моргиджа с плавающей процентной ставкой используются так называемые posted rates (на сегодняшний день выше 5% годовых), которые значительно выше реальных

.
Принимаемое решение может также зависеть от существующих размеров ставок и разницы между плавающей и фиксированной ставками. Так, сегодня, мало кто выбирает плавающую процентную ставку, так как разница между плавающей и фиксированной ставкой совсем небольшая (меньше полпроцента) и большинство людей предпочитают заплатить за эту небольшую разницу чуть более высокими платежами (которые могут потом сравняться или даже быть меньше, чем платежи по моргиджу с плавающей процентной ставкой, в случае если ставка Центрального Банка Канады вырастет), чтобы обеспечить себе спокойствие на ближайшие 5 лет. Во времена процентных ставок с большими дискаунтами выбор был не так очевиден, так как разбежка между фиксированной и плавающей процентной ставкой была около полутора процентных пунктов (1.5%).
Так что тут каждый должен решить для себя, что он выбирает и почему.

Задача моргидж брокера не в том, чтобы принять это решение за вас, а в том, чтобы четко объяснить вам разницу между моргиджами, проиграть несколько сценариев возможного развития событий и перевести существующие риски в конкретные цифры. А уже на основании этого вы сами сможете принять решение, которое позволит вам максимизировать вашу выгоду и избежать ненужных потерь.

 

Рассмотрим теперь понятия открытый и закрытый моргидж (Open and Closed Mortgage).

Их достаточно часто путают с фиксированным и плавающим, но это совершенно другие понятия.
Открытый моргидж – это моргидж, по которому вы можете погашать какие угодно суммы и при необходимости расторжения договора выплатить моргидж полностью, не подвергаясь при этом никаким штрафным санкциям.
Закрытый моргидж – это когда вы можете погашать ваш кредит только в соответствии с договором моргиджа и в случае его расторжения, вы должны будете выплатить штрафные санкции, о которых упоминалось ранее. Как правило, у закрытых моргиджей есть определенные условия и льготы по предоплате без штрафных санкций. Так, большинство кредиторов позволяют раз в год совершать единоразовый платеж в счет погашения основного долга. Лимит этого платежа обычно выражается в процентном отношении к сумме моргиджа (10%, 15%, 20%).
Также многие договора моргиджа предусматривают возможность увеличить ежемесячные платежи.
В случае же необходимости погашения всей суммы моргиджа (продажа дома, рефинансирование) или нарушения условий предоплаты к держателям закрытого моргиджа будут применены штрафные санкции, описанные выше.

В заключение хочу сказать – фраза «Читайте договор!» весьма и весьма актуальна для моргиджа. Именно в договоре вы сможете узнать, что вам можно и что нельзя делать, что позволит вам легко избежать неприятных последствий.

 

NEED FINANCING?              


Анна Фадина
Cell:778-991-1429
Skype:avan71
Team 3000 Realty: #305 9940 Lougheed Hwy Bby
The Mortgage Centre: #205-2571 Shaughnessy st Poco
British Columbia
Canada

Mortgage Calculator

Purchase Amount:
Down Payment:
Interest Rate:
%
Payment Interval:
Mortgage Term (Years)
Payment:
Total Payments:
Total Amount Paid:
Total Interest Paid: